Datos de la jurisprudencia
RTF N° 11703-11-2025
Fecha: 18/12/2025
Materia: Impuesto a la Renta – Renta de tercera categoría – Ganancias de capital

Problemática

Determinar si la transferencia de un bien inmueble efectuada por una persona natural debía tributar como ganancia de capital (renta de segunda categoría) o como renta de tercera categoría, al verificarse la realización de gestiones previas de habilitación urbana que evidenciarían una actividad empresarial inmobiliaria.

Argumentos del contribuyente

  • Que la transferencia inmobiliaria no obedeció a un ánimo de lucro empresarial, sino a una necesidad urgente de liquidez.
  • Que no existía una estrategia comercial ni habitualidad en la venta de inmuebles.
  • Que la habilitación urbana no se encontraba aprobada al momento de la transferencia (aprobación formal posterior), por lo que no podía considerarse configurada una actividad empresarial.
  • Que, en consecuencia, la operación constituía una ganancia de capital sujeta al régimen de rentas de segunda categoría.

Fundamentos de la Administración Tributaria

  • Que el contribuyente gestionó, desde años anteriores a la venta, un proyecto de habilitación urbana respecto del predio transferido.
  • Que existían resoluciones municipales y asientos registrales que acreditaban un proyecto de subdivisión del terreno en manzanas, vías y parques, con independización de lotes.
  • Que tales actuaciones evidenciaban una intervención activa orientada al desarrollo inmobiliario y generación de valor.
  • Que, conforme al inciso a) del artículo 28 de la Ley del Impuesto a la Renta, la operación calificaba como renta de tercera categoría, al tratarse de una actividad que encubría un propósito empresarial.
  • Que, por tanto, correspondía efectuar el pago a cuenta del Impuesto a la Renta de tercera categoría y los intereses respectivos.

Criterio adoptado por el Tribunal Fiscal

  • Señala que para determinar la naturaleza de la renta debe analizarse el conjunto de hechos que rodearon la operación, no únicamente la fecha formal de aprobación de la habilitación urbana.
  • Verifica que el contribuyente inició desde el año 2010 trámites de habilitación urbana ante la municipalidad correspondiente, vinculados al predio transferido.
  • Constata la existencia de documentación (resoluciones municipales y partidas registrales) que acreditan un proyecto de urbanización con división en manzanas, vías y áreas destinadas a uso público.
  • Precisa que el hecho de que la habilitación urbana se aprobara formalmente con posterioridad a la venta no desvirtúa el carácter empresarial de la operación, pues las gestiones previas evidencian propósito de lucro y desarrollo urbano.
  • Concluye que no se trató de una venta ocasional de un bien de capital, sino de una operación vinculada a un proceso de negocio inmobiliario.
  • En consecuencia, confirma el reparo efectuado por la Administración y mantiene la calificación de la operación como renta de tercera categoría, así como el pago a cuenta correspondiente a agosto de 2019.

Síntesis del criterio

La calificación de una transferencia inmobiliaria como renta de tercera categoría no depende únicamente de la formal aprobación administrativa del proyecto de habilitación urbana ni de la habitualidad estricta en la venta, sino del análisis integral de las gestiones previas y circunstancias que evidencien un propósito empresarial de urbanización, lotización o desarrollo inmobiliario. Cuando tales elementos revelan ánimo de negocio, la renta generada no constituye ganancia de capital de segunda categoría, sino renta empresarial de tercera categoría.

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Fuente: Staff de Contadores 360

Fecha: 27/02/26

Resolución